На рынке недвижимости поднимает голову новый бизнес – управление офисными центрами
Участники:

Светлана Власова (С. В.) руководитель отдела компании «Украинская Торговая Гильдия»

Татьяна Ефремова (Т. Е.) директор по развитию бизнеса компании Global Solutions

Сергей Степенко (С. С.) ведущий специалист департамента маркетинга «Кастл девелопмент»

Сергей Карамнов (С. К.) президент компании Real Estate Solutions

Вероника Синельник (В. С.) аналитик компании «Эл консалтинг»

Андрей Ярмоленко (А. Я.) управляющий объектами, компания M+W Zander Facility Management Ukraine

Валерий Пшеничный (В. П.) управляющий партнер Property Consulting Group

Наряду с ростом объемов столичного рынка офисной недвижимости происходит повышение профессионального уровня его игроков. Этот процесс – закономерный, ведь запросы у потребителей деловой недвижимости постоянно растут, постепенный приход на отечественные рынки европейских и американских компаний подталкивает менеджмент киевских бизнес-центров класса А и В все больше и больше внимания обращать на качество услуг, внедрять в своей деятельности общепризнанные мировые стандарты. О рынке управляющих компаний для офисной недвижимости, его нынешнем состоянии и перспективах шел разговор представителей ведущих компаний столичного рынка недвижимости в редакции «КН».

– Уважаемые гости, в самом начале нашей беседы хотелось бы узнать ваше мнение по такому вопросу: насколько развит сегодня в Украине рынок услуг управляющих компаний (УК) для офисной недвижимости?

Т. Е.: – Думаю, коллеги согласятся, что данный рынок сейчас только зарождается. Как правило, УК сегодня создаются инвесторами, имеющими опыт в строительстве и эксплуатации офисных центров. Развитие рынка услуг УК может быть ускорено, если, идя навстречу существующему спросу, на украинский рынок выйдут российские компании аналогичного профиля деятельности, уже имеющие за плечами солидный опыт управления офисной недвижимостью.

Большое значение в развитии данного вида услуг будет иметь бенчмаркинг, т. е. перенимание компаниями-новичками опыта у признанных лидеров. Замечу, что УК должна привлекаться к работе над проектом еще на этапе проектирования объекта. Такой подход позволяет избежать ошибок, которые могут проявиться уже в процессе эксплуатации комплекса.

С. К.: – Действительно, управление недвижимостью – достаточно новая услуга для украинского рынка коммерческой недвижимости. Однако владельцы офисной недвижимости постепенно проявляют к ней все больший интерес. Рынок управления недвижимостью нынче бурно развивается, но многие сегодня все еще не представляют, что это такое. Некоторые владельцы офисных центров предпочитают управлять своими активами самостоятельно. Такие энтузиасты редко выходят за рамки чисто технической эксплуатации и обычно совершенно не затрагивают главную экономическую сторону управления – увеличение прибыли.

В. С.: – Эффективное управление недвижимостью не менее важно, чем реализация новых проектов девелопмента. Представление о максимально эффективном управлении недвижимостью хорошо передается емкой формулировкой «управление активами». Несмотря на то, что для начинающих девелоперов может оказаться удобнее (и полезнее с точки зрения выстраивания имиджа, необходимого при поиске источников финансирования) нанять для управления недвижимостью персонал со стороны, большинство девелоперов сами управляют своими зданиями – не только в целях экономии на оплате услуг управляющей компании, но и для того, чтобы устанавливать и поддерживать тесные связи с арендаторами.

Так как в Украине рынок профессиональных офисных центров еще очень молод, то и профессиональный менеджмент
находится на стадии формирования. Тем более что у нас еще не появились сетевые операторы по управлению офисными центрами. Некоторые девелоперы активно предлагают свои услуги в сфере управления активами институциональным владельцам недвижимости, например пенсионным фондам. Другие расширяют свою деятельность в этой сфере, покупая существующие здания. Управление активами позволяет смягчить последствия спада девелопмента новых офисных зданий, одновременно способствуя увеличению числа арендаторов, с которыми работает девелопер. Если компания-девелопер эффективно управляет недвижимостью, она сможет обеспечить спрос на новые проекты за счет привлечения своих же арендаторов, нуждающихся в новых офисных помещениях.

В. П.: – Хаотичность строительства объектов коммерческой недвижимости не идет параллельно со структурированным и профессиональным обслуживанием офисных объектов. Краткосрочная прибыль является на сегодня приоритетом, тем самым сокращая затраты на привлечение компаний по управлению объектами коммерческой недвижимости. На сегодня около 95% рынка офисных помещений управляют собственные структуры. Это тенденция, при которой владелец не заинтересован отвлекать часть средств и контроля в пользу третьей компании.

А. Я.: – Многие компании, строящие собственные здания в Украине, к сожалению, пока еще не относятся к ним как к собственному активу, хорошее состояние которого необходимо поддерживать на протяжении многих десятков лет. Поэтому, если и прибегают к услугам управленцев, то уже после сдачи объекта в эксплуатацию. В результате собственники несут убытки, так как выясняется, что, например, оборудование, закупленное у различных поставщиков, не соответствует единым стандартам и т.п.

По общепринятому мнению, профессиональное управление зданием начинается на этапе начального строительства: в обязанности управляющих входит изучение состояния рынка, на основе которого определяется круг арендаторов, разрабатывается рекламная кампания объекта, определяется оптимальное соотношение арендуемых площадей и т.д. При этом необходимо разделять понятия управляющей и эксплуатирующей компании, т. к. не всегда привлеченная на объект компания обеспечивает полный комплекс услуг. Не редка ситуация, когда собственник нежилого здания оставляет за собой управления объектом, в том числе финансовый менеджмент, а внешнюю компанию привлекает только для эксплуатации. Крупные собственники объектов нежилой недвижимости пока осторожно относятся к внешним управляющим компаниям. Это связано как с определенной конфиденциальностью финансовых потоков, так и с возможностью получать доход от самостоятельной эксплуатации объекта собственником.

Но ведь очевидно, что если внешняя компания предоставляет полный спектр услуг по технической эксплуатации и коммерческому управлению, то компания-клиент может полностью сконцентрироваться на собственном бизнесе. В результате жизнеобеспечение бизнес-процессов происходит на высоком уровне, создаются комфортные и безопасные условия. В Украине же управление недвижимостью воспринимается многими владельцами зданий как некий побочный вид деятельности. Такое управление по определению не может быть профессиональным, потому что оно не считается значимым. Более того, на нем принято экономить средства.

Управление офисной недвижимостью – это один из самых прибыльных видов бизнеса в сфере недвижимости. Несмотря на это, в Украине практически отсутствуют профессиональные управляющие компании. На сегодняшний день развитие этой отрасли сдерживают собственники зданий, создавая собственные структуры, обслуживающие бизнес-центры. Однако, по мнению специалистов, ситуация будет меняться и предпочтение получат профессионалы. В настоящее время киевский рынок управляющих компаний находится в стадии начального формирования.

– А какую ситуацию мы имеем на практике: владельцы офисных центров предпочитают создавать собственные структуры для управления недвижимостью или приглашают, когда есть такая возможность, сторонние специализированные компании?

С. В.: – Лично я заметила такую особенность: владельцы офисных центров класса А, как правило, приглашают профессиональную управляющую компанию, которая работает в строгом соответствии с международными стандартами. Хозяева офисных центров более низкого класса, напротив, чаще всего стремятся наладить управление собственными силами, что, впрочем, не всегда приводит к желаемым результатам.

С. С.: – Собственники офисной недвижимости обычно предпочитают самостоятельно управлять своими объектами, заключая при этом договоры с несколькими подрядчиками, которые и обеспечивают решение всех вопросов, возникающих в процессе эксплуатации комплекса. Но, учитывая, что практически все технические системы здания взаимосвязаны (например, кондиционеры, телекоммуникации, отопление, компьютерные сети зависят от электричества; авария водоснабжения может привести к дисфункции электросистем и нарушениям в охранном оборудовании), выгоднее и надежнее возложить всю ответственность за объект на одну опытную компанию. Даже если она не располагает полным перечнем услуг, которыми должна обеспечить здание, она может выступить в роли генерального подрядчика. При сдаче здания нескольким арендаторам возникает масса хлопот, связанных с эксплуатационными вопросами, а также значительно возрастают разного рода риски. Поэтому для владельца спокойнее, если за все это будет отвечать одна управляющая компания.

В мировой практике владельцы офисной недвижимости обычно заключают договоры на комплексное управление зданием. Тому две причины: необходимость иметь компетентную в широком круге технических вопросов УК, а также желание собственника сконцентрироваться на своем основном бизнесе, ведь зачастую владельцем здания является инвестиционная или любая другая компания, основное поле деятельности которой весьма далеко от рынка офисной недвижимости.

Т. Е.: – В то же время число владельцев офисной недвижимости, которые хотели бы передать управление в руки профессиональных компаний, растет. От такого шага их нередко удерживает лишь определенное неверие в способность сторонней УК правильно построить работу офисного центра. Эта проблема, как мне кажется, вызвана неразвитостью рынка услуг УК, а также незнанием параметров, по которым можно объективно оценить качество работы таких структур.

Со временем все больше и больше владельцев офисных центров придут к мысли, что передать офисный центр в управление специализированной компании – наиболее рациональное решение. Движителем такой тенденции станет дальнейшее насыщение рынка офисов инвесторами, для которых недвижимость не является профильным бизнесом, но которых привлекает более высокая, чем в других отраслях, доходность. Такие компании будут нуждаться в помощи профессионалов.

С. К.: – Сегодня строительство объектов коммерческой недвижимости вышло на качественно новый уровень. Поэтому если проект выполнен по всем правилам и нормам строительства, проблем при сдаче его в эксплуатацию не должно возникать в принципе. Но при эксплуатации здания так или иначе возникают вопросы, связанные с техническим обеспечением здания, его текущим обслуживанием и ремонтом. Это может касаться и отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, водоснабжения и канализации, пожарной безопасности и прочее.

Для решения всех этих проблем необходимо привлекать профессиональную управляющую компанию, в структуру которой входят различные службы, в том числе и технического обеспечения. Такая компания сможет обеспечить эффективное экономное управление и контроль над всем комплексом.

Создание своей управляющей компании имеет смысл в том случае, если собственник – специалист в девелоперском бизнесе и собирается строить еще хотя бы 2–3 объекта и впоследствии оказывать услуги управления на объектах других компаний. Создавать же такую структуру под один объект коммерческой недвижимости – нерентабельно. Это требует привлечения огромных ресурсов, тратить которые в данном случае – нерационально.

В. П.: – Property management на сегодня отсутствует, хотя встречаются отдельные компании, которые обслуживают офисные объекты в партнёрстве с владельцами. Основываясь на предыдущем опыте, компания, которая сегодня работает по такой схеме, завтра имеет высокий потенциал быть востребованной в секторе управления офисными объектами.

А. Я.: – Собственник или арендатор, желающий получать максимум дохода при минимуме издержек, как правило, стоит перед выбором, создавать собственную службу управления или обратиться к управляющей компании. Учитывая сложность стоящих задач, создание собственной службы оправдано в случае профильного бизнеса: многие управляющие компании входят в холдинги, работающие и на других направлениях рынка недвижимости. Во всех остальных случаях собственнику, по мнению экспертов, предпочтительнее нанять профессиональную управляющую компанию.

Отмечу, что наметилась явная тенденция к развитию направления facility management в Украине. Недвижимость сама по себе стоит немного, если она нефункциональна, излишне затратна или недоходна и в будущем неликвидна. Но управляющие компании готовы идти дальше. Следуя принципу «предупреждать дешевле, чем устранять», они готовы предложить facility engineering – управление недвижимостью со стадии проектирования. Очень немного времени осталось до того, когда потенциальный владелец здания будет стремиться получить недвижимость как полный пакет высокопрофессиональных услуг и одновременно реальный доходный финансовый инструмент.

Арендатор может воспользоваться услугами управляющей компании собственника или нанять компанию сам. Если арендатор занимает все здание, он может сам нанять управляющую компанию. Часто такие арендаторы переезжают на новое место с собственной командой, работавшей с ними на прежнем месте. Во всех остальных случаях, по его мнению, лучше пользоваться услугами компании, работающей на собственника. Арендаторы всегда хотят заплатить один раз за получение максимального комфорта. Самое оптимальное решение в данной ситуации – когда управление площадями арендатора и собственника осуществляется усилиями общей эксплуатирующей компании, которая способна контролировать глобальные системы в здании.

Управляющая компания может предложить собственнику две формы сотрудничества – доверительное управление или управление имуществом в интересах собственника. В первом случае собственник гарантированно получает фиксированную сумму годовой прибыли от объекта, во втором – управляющая компания работает за процент с оборота арендных платежей. Тогда УК, безусловно, заинтересована в увеличении средств, получаемых собственником за счет удерживания максимальных ставок аренды, зато при доверительном управлении собственник имеет стабильный доход при минимальных затратах времени и сил на эксплуатацию собственности. Специалисты в области facility management в один голос твердят, что подключать управляющую компанию необходимо еще на этапе строительства: после возведения «коробки», но до разводки сетей и коммуникаций. Это позволит компании подстроить технические условия под индивидуальные потребности каждого арендатора.

– Каких стандартов в своей деятельности должна придерживаться профессиональная УК? Какой набор сервисных услуг должна предоставлять УК владельцам и арендаторам офисов?

С. С.: – Под управлением понимают все заботы, связанные с эксплуатацией здания и созданием максимально комфортных условий для его арендаторов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности. В процессе управления формируется собственный управленческий аппарат компании, налаживаются бизнес-процессы, которые бы позволили наиболее эффективно управлять объектом, добиваясь при этом максимальной прибыли от его эксплуатации. В стандартный перечень работ по управлению входят:

• контроль качества строительства объекта

• формирование управленческой компании

• обеспечение административно-арендной политики

• обеспечение внутренней и внешней уборки

• ведение бухгалтерской отчетности

• организация и ведение грамотной эксплуатации объекта

• координация работ хозяйственно-технической службы

• поддержание в рабочем состоянии оборудования и технических средств, находящихся на балансе предприятия

• ведение базы данных по коммунальным платежам

• устранение аварийных ситуаций, поломок, выходов из строя оборудования

• поддержание чистоты и правил санитарии на объекте

• финансово-бухгалтерское обслуживание, включая использование разработанных схем оптимизации налогообложения

• организация охранных мероприятий и служб на объекте.

Главными функциями являются техническая эксплуатация и уборка здания, а также организация охраны. Владелец может включить в список обязанностей управляющей компании и специфические поручения: управление складами, садово-парковые работы и так далее. Расширение обязанностей объясняется тем, что каждый объект, который компания берет в управление, неповторим, поэтому и решение управляющей компании для него является уникальным.

С. К.: – В стандартный перечень работ по управлению, как показывает практика, входят:

• сопровождение и контроль качества строительства объектов

• техническая эксплуатация инженерных систем и помещений здания

• уборка помещений и прилегающих территорий, включая паркинг

• организация reception

• обеспечение охраны здания

• организация питания

• ведение бухгалтерии по эксплуатации здания

• управление отношениями с арендаторами.

Помимо традиционных услуг, таких как эксплуатация и обслуживание зданий, некоторые управляющие компании предлагают услуги по поиску арендаторов, сопровождению проектов, а также услуги по консалтингу и продвижению объектов на рынке, начиная от маркетинговых исследований рынка и заканчивая разработкой дизайна объекта в рамках оригинальной концепции, системы рекламных носителей, планирования всей системы маркетинговых коммуникаций.

В разных зданиях существуют различные потребности в управлении в зависимости от наличия и технической сложности оборудования лифтов, кондиционеров, систем автоматики, количества и качественного состава арендаторов, сроков их аренды и других аспектов. В многоэтажном торговом центре, имеющем полный набор торгового оборудования и заселенном десятками (а то и сотнями) арендаторов, потребность в управляющей компании очевидна.

С. В.: – Основным критерием профессионализма УК является умение придерживаться международных стандартов в своей деятельности, при этом учитывая особенности украинского рынка. Пакет сервисных услуг, который предоставляет УК, всегда индивидуален, разрабатывается для каждого объекта отдельно и зависит от класса офисного центра, его размера, от уровня арендаторов, задач, поставленных собственником.

Деятельность управляющей компании направлена на техническое управление (сопровождение, контроль качества строительства, техническая эксплуатация объекта, уборка, организация питания арендаторов, охраны и т. д.) и экономическое управление, предусматривающее ведение бухгалтерии по эксплуатации объекта, регулирование отношений с арендаторами, консалтинг и пр.

Т. Е.: – Лояльность, высокая заполняемость и низкий уровень ротации арендаторов обеспечиваются дополнительными сервисами и услугами, которые соответствуют потребностям конкретного арендатора или группы арендаторов. Так, для IT-компаний дополнительной услугой, которая может надолго «привязать» их к зданию, может стать:

• наличие доступа к нескольким операторам связи

• усиленная системы вентиляции серверных помещений

• сети, обеспечивающие высокую скорость трафика

• резервное питание здания и пр.

К сожалению, из-за неразвитости нашего рынка управления офисными зданиями далеко не во всех столичных офисных центрах оказываются услуги, которые на развитых рынках уже давно воспринимаются как должное: многотиражное копирование, кафе-ресторан, продажа канцелярских и сопутствующих товаров, др. Кстати, управление уборкой помещений, перепланировкой и ремонтными работами в соответствии с потребностями арендатора также должны обеспечиваться УК.

В. С.: – Основные виды услуг УК – это:

• содержание службы эксплуатации

• охрана

• оплата коммунальных услуг (электричество, отопление, кондиционирование воздуха, водоснабжение)

• ежедневная уборка помещений

• обслуживание пожарной и охранной сигнализаций

• уборка снега и льда в зимний период времени

• обслуживание котельной и ТП

• огнетушители в помещениях общего пользования

• обеспечение вывесок с перечнем арендаторов

• вывоз мусора

• возмещение расходов арендодателю на страхование помещения.

Целесообразно также централизовано предоставлять дополнительные услуги за отдельную плату (например, один раз в конце месяца, в зависимости от степени использования), а именно:

• услуги по организации семинаров и конференций (использование конференц-зала или комнаты для переговоров и проведения встреч (от $1,75/ чел. в час)

• организация видео- и пресс-конференций

• аренда презентационного оборудования.

В. П.: – Управляющие компании будут иметь западный стандарт с небольшими изменениями, обусловленными спецификой украинского рынка.

Набор услуг диктуется рынком, основные параметры будут такими:

• продвижение проекта: реклама, PR

• осуществление постоянного контакта с арендаторами

• сбор арендных платежей

• управление эксплуатацией

• юридическое сопровождение

• бухгалтерское сопровождение

• техническое сопровождение

• безопасность объекта

• повышение рыночной стоимости объекта

• регулярная и доступная отчетность.

А. Я.: – Управление коммерческой недвижимостью в классическом понимании – это извлечение максимальной прибыли из квадратного метра при помощи финансового менеджмента, представляющего собой формирование и управление финансовыми потоками.

Прежде всего, главной задачей УК является экономия средств собственника здания за счет оптимальной поточной эксплуатации. Термин facility management пока не получил адекватного перевода на русский язык. В самом общем смысле – это полное управление недвижимостью. Роль управляющей компании заключается не только в содержании и эксплуатации здания, но также в осуществлении управленческих функций, таких как ведение договоров аренды, организация поиска новых арендаторов, сбор платежей, страхование и управление рисками, отслеживание развития рынка недвижимости и пр. Именно эти функции в первую очередь направлены на выполнение цели собственника – получение максимального дохода от объекта недвижимости.

Следует также отметить и другую часть функций управляющей компании – участие в стратегическом планировании эксплуатации объекта. Здание в процессе своего существования может менять функциональность, инфраструктуру, перестраиваться. Принятие правильного решения в направлении facility management подготавливает собственника к предстоящему развитию событий.

– Какую организационную структуру офисной УК вы считаете оптимальной?

Т. Е.: – Наиболее оптимальной организационной структурой для УК является матричная – именно она приспособлена для обеспечения оперативного реагирования на нестандартные ситуации и постоянного повышения профессионализма работников и обслуживающего персонала. Также матричная структура управления обеспечивает наиболее оптимальную структуру операционных расходов.

С. В.: – Триединой задачей профессионального управления является:

• управление технической эксплуатацией объекта недвижимости

• коммерческое управление объектом

• управление маркетингом.

Исходя из этого, оптимальной структурой УК, которую предлагает «Украинская Торговая Гильдия», является:

• управляющий директор

• отдел аренды

• директор по персоналу

• юридический отдел

• отдел по информационным технологиям

• отдел строительства и архитектуры

• отдел по техническому обеспечению здания.

А. Я.: – С моей точки зрения, в оптимальной ОС современной УК должны присутствовать следующие ключевые подразделения:

• административный офис – менеджмент, развитие компании

• центральная диспетчерская служба – круглосуточный прием и обработка экстренных заказов, устранение аварийных ситуаций

• обслуживание инженерных систем и коммуникаций – эксплуатация инженерных систем и коммуникаций зданий

• инфраструктурное обслуживание – снабжение, организация службы приема, телефонный коммутатор (call-центр), почтовая/курьерская служба, администрирование внутреннего склада, полный спектр внешних складских услуг, центральный архив, уничтожение конфиденциальных документов, перепланировка и косметический ремонт, озеленение, фитодизайн и уход за прилегающими территориями, организация переездов, вывоз снега, эксплуатация кровли, экологический и санитарный контроль, уборка и вывоз мусора и т. д.

• коммерческое управление и консалтинг – управление финансово-хозяйственной деятельностью.

– Какой столичный или региональный офисный центр управляется, на ваш взгляд, лучше всего? Какие УК вы бы назвали примером для подражания?

Т. Е.: – Истинное качество услуг управления офисным центром можно оценить лишь после того, как «поживешь» в здании некоторое время. Более того, чтобы указать на недостатки в управлении, нужно знать, «что такое хорошо». Например, в правильно управляемом офисном здании уборка заканчивается к 9.00, а в случае возникновения необходимости арендаторы могут вызвать уборщицу в любое время в течение дня.

В качестве конкретного примера хорошего управления офисным зданием я бы назвала киевский Horison Tower.

А. Я.: – Среди международных лидеров рынка управления недвижимостью хочется отметить такие компании, как Hines, Enka, M+W Zander, Sawatzky (Москва), Dussmann Gruppe.

С. В.: – Репутация компаний, снимающих площади в бизнес-центре, формирует репутацию и самого центра. В контексте сказанного выше хочу выделить из ряда офисных центров бизнес-центр «Артем» класса В+, в котором расположились следующие организации: посольство США, посольство Великобритании, Yamanouchi, Raiffeisen Investment, Aventis, «Адидас», Роберт Бош, Renault Export, Mary Kay.

В этом бизнес-центре управлением занимается служба профессионального управления зданием – Property Management. На сегодняшний день бизнес-центр «Артем» можно назвать одним из лучших с точки зрения организации безопасности.

– Как определить размер вознаграждения УК за ее услуги?

Т. Е.: – Ключевым критерием оценки работы УК является уровень заполняемости офисного центра. Размер вознаграждения УК зависит от величины денежного потока, полученного владельцем здания от аренды, суммы недополученных средств за счет простаивания помещений, а также коэффициента ротации арендаторов, который напрямую зависит от степени их удовлетворенности качеством услуг.

Еще одним параметром качества работы УК можно считать более высокие, чем средние, характерные для района расположения офисного здания, арендные ставки.

С. С.: – Существует два варианта оплаты услуг по управлению. Первый вариант – за управление платит арендатор, и обычно это входит в операционные расходы, включающие также коммунальные платежи. В среднем сегодня они составляют от 5 до 10 долларов США за м2. Второй вариант – платит владелец здания. Это составляет 12–15% от арендного и другого профильного ежемесячного сбора. Между тем стоимость услуг по управлению очень индивидуальна и всегда зависит от конкретного объекта и задач владельца: от метража (чем больше, тем дешевле), количества и сложности оборудования, уровня арендаторов и арендной ставки, общего объема и характера услуг, выполняемых управляющей компанией.

С. К.: – УК обычно используют одну из двух систем договорных отношений. Первая присуща крупным многофункциональным компаниям с максимальным количеством служб. Они заключают договор непосредственно с владельцем офисного центра, который оплачивает все эксплуатационные расходы. Он, в свою очередь, заключает договоры с арендаторами и получает с них все причитающиеся платежи. Второй вариант — система трехсторонних отношений, когда УК одновременно заключает договоры и с владельцем (на управление), и с арендатором (на обслуживание). В этом случае арендатор перечисляет арендную плату владельцу ТЦ, а коммунальные и эксплуатационные платежи – на счет УК. Эти средства позволяют содержать персонал и нанимать подрядчиков. УК также зарабатывает за счет дополнительных эпизодических и сезонных услуг, предоставляемых арендаторам.

Ставка эксплуатационных расходов состоит непосредственно из самих расходов на эксплуатацию здания + коммунальные услуги (рассчитываются по факту потребления) + вознаграждение управляющей компании. Ее величина обычно дифференцируется в зависимости от площади, классности, от имени управляющей компании и от размера ее вознаграждения. Вознаграждение УК за выполнение ее обязанностей – примерно 10–15% от ставки на эксплуатационные расходы.

В. П.: – При определении стоимости договора учитываются многие параметры, и в каждом случае вырабатывается вариант, приемлемый для собственника. Размер вознаграждения рассчитывается исходя из цены за метр квадратный офисного помещения, а также в зависимости от предоставляемого количества услуг и оговаривается с каждым собственником. Стоимость управления определяется фактическим состоянием объекта и может быть предоставлена только после осмотра объекта нашими сотрудниками.

С. В.: – В первую очередь размер вознаграждения управляющей компании зависит от валового дохода от аренды. Соответственно, эта величина зависит от величины арендной ставки, от общего метража офисного центра и класса здания, от количества и сложности технического оборудования офисного центра, от количества и уровня арендаторов и пр. Также размер вознаграждения зависим от задач, которые ставит собственник перед управляющей компанией, и объема услуг, предоставляемых УК.

В. С.: – В соглашении между девелопером и управляющей компанией должны быть четко определены обязанности и ответственность каждой из сторон. Договор об управлении может предоставлять право подписи договоров аренды и других документов, предусматривать ответственность за покрытие определенных расходов, право на осуществление рекламной деятельности и ведение банковских соглашений и соглашений о доверительном управлении. Кроме того, в договоре оговариваются правила ведения счетов, вопросы страхования, возмещения убытков, кадровые вопросы и вознаграждение за управление. Последнее чаще всего вычисляется как процент от валового дохода, ежемесячно поступающего по договорам аренды (как новым, так и возобновленным). Размер вознаграждения колеблется от 1 до 6% валового дохода от аренды.

А. Я.: – Стоимость аренды включает в себя арендную ставку (rental fee) и так называемый ОПЕКС (operation expenses). То есть, когда компания-арендатор интересуется финальной цифрой аренды, то объявляется арендная ставка + ОПЕКС. В арендную ставку входит право пользования площадями и пребывание на них в соответствии с достигнутыми договоренностями. Оперативные расходы – вторая составляющая, в которую, как правило, включены расходы арендатора, связанные с содержанием всего того, что относится к функциональным элементам здания. Это техническая эксплуатация и инфраструктурный менеджмент (уборка, обеспечение безопасности, служба приема, столовая, ландшафтный дизайн, централизованная служба закупок, озеленение, информационная служба и т. д.). Помимо этого в ОПЕКС входят расходы на страхование, налог на имущество, аренду земельного участка и коммунальные услуги (иногда включаются в ОПЕКС, иногда предлагается оплата по факту). Стоимость услуг УК должна также быть добавлена в ОПЕКС. Размер вознаграждения УК зависит, прежде всего, от накладных расходов на организацию услуг. Это самая затратная часть стоимости составляет примерно 2/3 стоимости услуг УК. 1/3 уходит на прибыль УК. Рациональная цена на услуги УК лежит между размером ОПЕКС со стороны собственника и объемом накладных затрат на организацию сервиса со стороны УК.

Доходность бизнеса УК напрямую зависит от количества «квадратов», которые находятся в управлении. Чем большим портфелем активов управляет фирма, тем ниже издержки.

Расчеты показывают, что крупной управляющей компании может быть интересно любое помещение площадью более тысячи м2, так как у нее есть возможность использовать эксплуатирующие службы не только для этого объекта. Если же объект является единственным в портфеле, то, с моей точки зрения, интересно управлять зданием площадью не менее чем 20 тысяч м2.

Пока этот вид деятельности имеет относительно невысокую доходность. По разным оценкам, ведущие управляющие компании довольствуются вознаграждением в размере 15–25% от годового дохода, который приносит объект недвижимости. Многое зависит от длительности контракта, а также от класса здания. Сегодня сроки действия контрактов на управление колеблются от 3 до 5 лет. При подписании договора сроком на 5 лет доход управляющей компании составляет ориентировочно 10–13% от стоимости контракта. Кроме того, профессиональное управление, с точки зрения доходности бизнеса, оправдано в зданиях класса А и В. Арендаторы зданий более низкого качества рассчитывают на низкую ставку аренды и, соответственно, на минимум включенных в пакет услуг. Поэтому работа управляющих компаний в этом сегменте рынка представляется малорентабельным занятием, а для профессиональных западных компаний оно и вовсе лишено привлекательности.

Какие преимущества дает УК сотрудничество с профессиональной клининговой компанией? От каких факторов зависит стоимость услуг такой структуры?

Татьяна Скрипник, руководитель направления клининга компании «Чистый Свет»:

– Сотрудничество с клининговой компанией обеспечивает экономию средств и времени заказчика и, одновременно, выигрышно в качестве уборки. Компания «Чистый Свет» была основана в марте 1994 года как фирма по уборке и техническому обслуживанию зданий (Facility service). В 1998 году в результате успешного развития мы объединили группу компаний, работающих в России, Украине и Беларуси под единым торговым знаком «Чистый Свет». На сегодняшний день у нас около 5000 сотрудников. Компания имеет офисы в Киеве, Днепропетровске, Донецке, Львове, Харькове, Одессе, Запорожье, Виннице, Кременчуге, а также в Москве, Санкт-Петербурге, Минске. Мы предоставляем услуги в области инфраструктурного сервиса, коммерческого управления и технического обслуживания недвижимости.

Услуги по комплексной уборке внутренних помещений и наружных территорий включают в себя поддерживающую, основную и генеральные виды уборок. Кроме того, наша компания осуществляет ряд других работ, связанных с обслуживанием и поддержанием инфраструктуры здания, а именно: мойку окон, фасада, уход за камнем, вывоз мусора и снега, поставку расходных материалов для туалетных комнат, разработку, внедрение и поддержание систем грязезащиты, дезинсекцию, дератизацию, благоустройство территории, озеленение.

«Чистый Свет» имеет свою отработанную методику технической эксплуатации зданий, которая позволяет существенно снизить естественный их износ. Она базируется на безусловном приоритете профилактических работ всех систем жизнеобеспечения здания: электрических, сантехнических, систем отопления, вентиляции и кондиционирования, автоматики, пожарно-охранной сигнализации, а также рациональном использовании всех видов ресурсов. В основе организации нашей системы сервиса лежит стремление предоставить заказчику комплекс различных услуг высочайшего качества и тем самым позволить ему наиболее рационально и выгодно объединить их.

В стоимость услуг по комплексному обслуживанию входит: зарплата персонала, включая налоги и социальные выплаты; амортизационные отчисления на технику и инвентарь; моющие средства и расходные материалы; ремонт оборудования и стоимость запчастей; административно-хозяйственные расходы; налоги, а также прибыль компании.

При расчете стоимости услуг одновременно учитываются дополнительные пожелания клиента. Например, заказчик может установить возрастной порог для персонала, определенную марку оборудования для уборки или расходных материалов для туалетных комнат. Соответственно цена на услуги будет выше в сравнении с офисным центром класса ниже. При этом качество услуг останется неизменным.

Ирина Кладько, маркетолог ООО «Шаден Групп»:

– Прежде чем привлечь к работе в офисном центре профессиональную клининговую компанию, заказчик может проверить, насколько качество ее работы соответствует стоимости услуг и оперативности их выполнения, ведь солидные клининговые компании часто проводят демонстрационные работы. Работая с клининговой компанией, клиент избавляется от забот, связанных с покупкой дорогостоящей уборочной техники и химических средств, обучением персонала работе с профессиональным уборочным инвентарем и техникой, ведь зачастую это требует времени и привлечения специалистов, а клининговая компания берет на себя решение всех этих вопросов, составив и согласовав с заказчиком график и схему выполнения работ.

Клининговая компания способна предоставить арендаторам и администрации офисного центра очень широкий спектр клининговых услуг:

• ежедневный режим: работники компании наводят чистоту на объектах внутри и снаружи помещения посредством сухой (dry mop-system) и влажной уборки (wet mop-system) до момента функционирования объекта в полном объеме. Это может быть как рано утром (торговые центры), так и поздно вечером (бизнес-центры)

• поддерживающий цикл: удаление случайных загрязнений, которые могут возникнуть во время полноценной работы обслуживаемого объекта. Для удобства посетителей бизнес-центров с целью их бесперебойной работы и четкого, быстрого реагирования сотрудников компании на появляющуюся грязь внутри центра, мы согласовываем местонахождение сотрудников и уборочного инвентаря в дневное время. Также может проводиться локальная уборка мест, которые не предназначены для общего использования (пожарные лестницы, технические помещения и т. д.)

• генеральная уборка: сотрудники клининговой компании (мобильная бригада) выполняют тщательную уборку различных покрытий при помощи поломоечных машин, полотеров, аппаратов высокого давления, проводятся работы по тщательной чистке туалетных комнат, зон обильного потока посетителей. Следует отметить, что особое внимание уделяется эскалаторам, протирке пыли на элементах интерьера, которые недоступны в ходе проведения дневных работ, тщательной мойке труднодоступных мест, в которых скапливается незаметная пыль

• разовая работа: генеральная уборка и множество других специализированных работ (спектр этих работ довольно широк).

Каждый наш клиент может подобрать для себя удобный вид и график уборки.

Основными параметрами, определяющими стоимость услуг клининговой компании, работающей в офисном центре, являются:

• спектр предоставляемых услуг

• количество сервисных работников, необходимых для выполнения уборочных работ

• площадь офисного центра (объем выполняемых работ)

• количество техники и инвентаря, необходимых для уборки

• химические средства, используемые в процессе работ.

Стоит отметить, что для каждого клиента компания «Шаден Групп» разрабатывает индивидуальное коммерческое предложение, учитывающее все пожелания и требования заказчика, поэтому можно говорить об индивидуальности каждого заказа.

Класс офисного центра накладывает определенные обязательства: ведь если в обычном офисном помещении достаточно проводить ежедневную, поддерживающую чистоту, уборку, то для бизнес-центра класса А необходимо ежедневно выполнять генеральную уборку, которая требует квалифицированных сервисных работников, отличного внешнего вида, профессиональной техники и химических средств.