На ринку нерухомості піднімає голову новий бізнес – керування офісними центрами.
Учасники:

Світлана Власова (С. В.) керівник відділу компанії «Українська Торговельна Гільдія»

Тетяна Єфремова (Т. Е.) директор із розвитку бізнесу компанії Global Solutions

Сергій Степенко (С. С.) провідний спеціаліст департаменту маркетингу «Кастл девелопмент»

Сергій Карамнов (С. К.) президент компанії Real Estate Solutions

Вероніка Синельник (В. С.) аналітик компанії «Эл консалтинг»

Андрій Ярмоленко (А. Я.) керуючий об’єктами, компанія M+W Zander Facility Management Ukraine

Валерій Пшеничний (В. П.) керуючий партнер Property Consulting Group

Поряд з ростом обсягів столичного ринку офісної нерухомості відбувається підвищення професійного рівня його гравців. Цей процес – закономірний, адже запити в споживачів ділової нерухомості постійно ростуть, поступовий прихід на вітчизняні ринки європейських і американських компаній підштовхує менеджмент київських бізнес-центрів класу А й В усе більше й більше уваги звертати на якість послуг, впроваджувати у своїй діяльності загальновизнані світові стандарти. Про ринок керуючих компаній для офісної нерухомості, його нинішньому стані й перспективах ішов розмову представників провідних компаній столичного ринку нерухомості в редакції «КН».

– Шановні гості, на самому початку нашої бесіди хотілося б довідатися вашу думку по такому питанню: наскільки розвинений сьогодні в Україні ринок послуг керуючих компаній (КК) для офісної нерухомості?

Т. Е.: – Думаю, колеги погодяться, що даний ринок зараз тільки зароджується. Як правило, КК сьогодні створюються інвесторами, що мають досвід у будівництві й експлуатації офісних центрів. Розвиток ринку послуг КК може бути прискорено, якщо, ідучи назустріч існуючому попиту, на український ринок вийдуть російські компанії аналогічного профілю діяльності, що вже мають за плечима солідний досвід керування офісною нерухомістю.

Велике значення в розвитку даного виду послуг буде мати бенчмаркинг, тобто переймання компаніями-новачками досвіду у визнаних лідерів. Помічу, що КК повинна залучатися до роботи над проектом ще на етапі проектування об’єкта. Такий підхід дозволяє уникнути помилок, які можуть виявитися вже в процесі експлуатації комплексу.

С. К.: – Дійсно, керування нерухомістю – досить нова послуга для українського ринку комерційної нерухомості. Однак власники офісної нерухомості поступово проявляють до неї все більший інтерес. Ринок керування нерухомістю нині бурхливо розвивається, але багато хто сьогодні усе ще не представляють, що це таке. Деякі власники офісних центрів воліють управляти своїми активами самостійно. Такі ентузіасти рідко виходять за рамки чисто технічної експлуатації й звичайно зовсім не торкають головної економічної сторони керування – збільшення прибутку.

В. С.: – Ефективне керування нерухомістю не менш важливо, чим реалізація нових проектів девелопмента. Подання про максимально ефективне керування нерухомістю добре передається ємним формулюванням «керування активами». Незважаючи на те, що для початківців девелоперов може виявитися зручніше (і корисніше з погляду вибудовування іміджу, необхідного при пошуку джерел фінансування) найняти для керування нерухомістю персонал з боку, більшість девелоперов самі управляють своїми будинками – не тільки з метою економії на оплаті послуг керуючої компанії, але й для того, щоб установлювати й підтримувати тісні зв’язки з орендарями.

Тому що в Україні ринок професійних офісних центрів ще дуже молодий, те й професійний менеджмент
перебуває в стадії формування. Тим більше що в нас ще не з’явилися мережні оператори по керуванню офісними центрами. Деякі девелоперы активно пропонують свої послуги в сфері керування активами інституціональним власникам нерухомості, наприклад пенсійним фондам. Інші розширюють свою діяльність у цій сфері, купуючи існуючі будинки. Керування активами дозволяє зм’якшити наслідку спаду девелопмента нових офісних будинків, одночасно сприяючи збільшенню числа орендарів, з якими працює девелопер. Якщо компанія-девелопер ефективно управляє нерухомістю, вона зможе забезпечити попит на нові проекти за рахунок залучення своїх же орендарів, що бідують у нових офісних приміщеннях.

В. П.: – Хаотичність будівництва об’єктів комерційної нерухомості не йде паралельно зі структурованим і професійним обслуговуванням офісних об’єктів. Короткостроковий прибуток є на сьогодні пріоритетом, тим самим скорочуючи витрати на залучення компаній по керуванню об’єктами комерційної нерухомості. На сьогодні близько 95% ринку офісних приміщень управляють власні структури. Це тенденція, при якій власник не зацікавлений відволікати частина засобів і контролю на користь третьої компанії.

А. Я.: – Багато компаній, що будують власні будинки в Україні, на жаль, поки ще не ставляться до них як до власного активу, гарний стан якого необхідно підтримувати протягом багатьох десятків років. Тому, якщо й прибігають до послуг керівників, те вже після здачі об’єкта в експлуатацію. У результаті власники зазнають збитків, тому що з’ясовується, що, наприклад, устаткування, закуплене в різних постачальників, не відповідає єдиним стандартам і т.п.

По загальноприйнятій думці, професійне керування будинком починається на етапі початкового будівництва: в обов’язку керуючих входить вивчення стану ринку, на основі якого визначається коло орендарів, розробляється рекламна кампанія об’єкта, визначається оптимальне співвідношення орендованих площ і т.д. При цьому необхідно розділяти поняття керуючої й експлуатуючої компанії, тому що не завжди притягнута на об’єкт компанія забезпечує повний комплекс послуг. Не рідка ситуація, коли власник нежитлового будинку залишає за собою керування об’єктом, у тому числі фінансовий менеджмент, а зовнішню компанію залучає тільки для експлуатації. Великі власники об’єктів нежитлової нерухомості поки обережно ставляться до зовнішніх керуючих компаній. Це зв’язано як з певною конфіденційністю фінансових потоків, так і з можливістю одержувати дохід від самостійної експлуатації об’єкта власником.

Але адже очевидно, що якщо зовнішня компанія надає повний спектр послуг по технічній експлуатації й комерційному керуванні, то компанія-клієнт може повністю сконцентруватися на власному бізнесі. У результаті життєзабезпечення бізнес-процесів відбувається на високому рівні, створюються комфортні й безпечні умови. В Україні ж керування нерухомістю сприймається багатьма власниками будинків як якийсь побічний вид діяльності. Таке керування по визначенню не може бути професійним, тому що воно не вважається значимим. Більше того, на ньому прийнято заощаджувати засобів.

Керування офісною нерухомістю – це один із самих прибуткових видів бізнесу в сфері нерухомості. Незважаючи на це, в Україні практично відсутні професійні керуючі компанії. На сьогоднішній день розвиток цієї галузі стримують власники будинків, створюючи власні структури, що обслуговують бізнеси-центри. Однак, на думку фахівців, ситуація буде мінятися й перевагу одержать професіонали. У цей час київський ринок керуючих компаній перебуває в стадії початкового формування.

– А яку ситуацію ми маємо на практиці: власники офісних центрів воліють створювати власні структури для керування нерухомістю або запрошують, коли є така можливість, сторонні спеціалізовані компанії?

С. В.: – Особисто я помітила таку особливість: власники офісних центрів класу А, як правило, запрошують професійну керуючу компанію, що працює в строгій відповідності з міжнародними стандартами. Хазяї офісних центрів більше низького класу, навпроти, найчастіше прагнуть налагодити керування власними силами, що, втім, не завжди приводить до бажаних результатів.

С. С.: – Власники офісної нерухомості звичайно воліють самостійно управляти своїми об’єктами, містячи при цьому договори з декількома підрядниками, які й забезпечують рішення всіх питань, що виникають у процесі експлуатації комплексу. Але, з огляду на, що практично всі технічні системи будинку взаємозалежні (наприклад, кондиціонери, телекомунікації, опалення, комп’ютерні мережі залежать від електрики; аварія водопостачання може привести до дисфункции электросистем і порушень в охоронному встаткуванні), вигідніше й надійніше покласти всю відповідальність за об’єкт на одну досвідчену компанію. Навіть якщо вона не має у своєму розпорядженні повний перелік послуг, якими повинна забезпечити будинок, вона може виступити в ролі генерального підрядника. При здачі будинку декільком орендарям виникає маса турбот, пов’язаних з експлуатаційними питаннями, а також значно зростають різного роду ризики. Тому для власника спокійніше, якщо за все це буде відповідати одна керуюча компанія.

У світовій практиці власники офісної нерухомості звичайно містять договори на комплексне керування будинком. Тому дві причини: необхідність мати компетентну в широкому колі технічних питань КК, а також бажання власника сконцентруватися на своєму основному бізнесі, адже найчастіше власником будинку є інвестиційна або будь-яка інша компанія, основне поле діяльності якої досить далеко від ринку офісної нерухомості.

Т. Е.: – У той же час число власників офісної нерухомості, які хотіли б передати керування в руки професійних компаній, росте. Від такого кроку їх нерідко втримує лише певне невір’я в здатність сторонньої КК правильно побудувати роботу офісного центра. Ця проблема, як мені здається, викликана нерозвиненістю ринку послуг КК, а також незнанням параметрів, по яких можна об’єктивно оцінити якість роботи таких структур.

Згодом усе більше й більше власників офісних центрів прийдуть до думки, що передати офісний центр у керування спеціалізованої компанії – найбільш раціональне рішення. Рушієм такої тенденції стане подальше насичення ринку офісів інвесторами, для яких нерухомість не є профільним бізнесом, але яких залучає більше висока, чим в інших галузях, прибутковість. Такі компанії будуть потребувати допомоги професіоналів.

С. К.: – Сьогодні будівництво об’єктів комерційної нерухомості вийшло на якісно новий рівень. Тому якщо проект виконаний за всіма правилами й нормам будівництва, проблем при здачі його в експлуатацію не повинне виникати в принципі. Але при експлуатації будинку так чи інакше виникають питання, пов’язані з технічним забезпеченням будинки, його поточним обслуговуванням і ремонтом. Це може стосуватися й опалення, вентиляції й кондиціювання повітря, водопостачання й каналізації, пожежній безпеці та інше.

Для рішення всіх цих проблем необхідно залучати професійну керуючу компанію, у структуру якої входять різні служби, у тому числі й технічному забезпеченні. Така компанія зможе забезпечити ефективне ощадливе керування й контроль над всім комплексом.

Створення своєї керуючої компанії має сенс у тому випадку, якщо власник – фахівець у девелоперском бізнесі й збирається будувати ще хоча б 2–3 об’єкти й згодом робити послуги керування на об’єктах інших компаній. Створювати ж таку структуру під один об’єкт комерційної нерухомості – нерентабельно. Це вимагає залучення величезних ресурсів, витрачати які в цьому випадку – нераціонально.

В. П.: – Property management на сьогодні відсутній, хоча зустрічаються окремі компанії, які обслуговують офісні об’єкти в партнерстві із власниками. Ґрунтуючись на попередньому досвіді, компанія, що сьогодні працює за такою схемою, завтра має високий потенціал бути затребуваної в секторі керування офісними об’єктами.

А. Я.: – Власник або орендар, що бажає одержувати максимум доходу при мінімумі витрат, як правило, коштує перед вибором, створювати власну службу керування або звернутися до керуючої компанії. З огляду на складність вартих завдань, створення власної служби виправдано у випадку профільного бізнесу: багато керуючих компаній входять у холдинги, що працюють і на інших напрямках ринку нерухомості. У всіх інших випадках власникові, на думку експертів, переважніше найняти професійну керуючу компанію.

Відзначу, що намітилася явна тенденція до розвитку напрямку facility management в Україні. Нерухомість сама по собі коштує небагато, якщо вона нефункціональна, зайво затратна або недоходна й у майбутньому неликвидна. Але керуючі компанії готові йти далі. Дотримуючись принципу «попереджати дешевше, ніж усувати», вони готові запропонувати facility engineering – керування нерухомістю зі стадії проектування. Дуже небагато часу залишилося до того, коли потенційний власник будинку буде прагнути одержати нерухомість як повний пакет високопрофесійних послуг і одночасно реальний дохідний фінансовий інструмент.

Орендар може скористатися послугами керуючої компанії власника або найняти компанію сам. Якщо орендар займає весь будинок, він може сам найняти керуючу компанію. Часто такі орендарі переїжджають на нове місце із власною командою, що працювала з ними на колишнім місці. У всіх інших випадках, на його думку, краще користуватися послугами компанії, що працює на власника. Орендарі завжди хочуть заплатити один раз за одержання максимального комфорту. Саме оптимальне рішення в даній ситуації – коли керування площами орендаря й власника здійснюється зусиллями загальної експлуатуючої компанії, що здатна контролювати глобальні системи в будинку.

Керуюча компанія може запропонувати власникові дві форми співробітництва – довірче керування або керування майном в інтересах власника. У першому випадку власник гарантированно одержує фіксовану суму річного прибутку від об’єкта, у другому – керуюча компанія працює за відсоток з обороту орендних платежів. Тоді КК, безумовно, зацікавлена в збільшенні засобів, одержуваних власником за рахунок утримання максимальних ставок оренди, зате при довірчому керуванні власник має стабільний прибуток при мінімальних витратах часу й сил на експлуатацію власності. Фахівці в області facility management в один голос повторюють, що підключати керуючу компанію необхідно ще на етапі будівництва: після зведення «коробки», але до розведення мереж і комунікацій. Це дозволить компанії підбудувати технічні умови під індивідуальні потреби кожного орендаря.

– Яких стандартів у своїй діяльності повинна дотримуватися професійна КК? Який набір сервісних послуг повинна надавати КК власникам і орендарям офісів?

С. С.: – Під керуванням розуміють всі турботи, пов’язані з експлуатацією будинки й створенням максимально комфортних умов для його орендарів, а також витяг прибутку від цього виду діяльності. У процесі керування формується власний управлінський апарат компанії, налагоджуються бізнес-процеси, які б дозволили найбільше ефективно управляти об’єктом, домагаючись при цьому максимальному прибутку від його експлуатації. У стандартний перелік робіт з керування входять:

• контроль якості будівництва об’єкта

• формування управлінської компанії

• забезпечення адміністративно-орендної політики

• забезпечення внутрішнього й зовнішнього прибирання

• ведення бухгалтерської звітності

• організація й ведення грамотної експлуатації об’єкта

• координація робіт господарсько-технічної служби

• підтримка в робочому стані встаткування й технічних засобів, що перебувають на балансі підприємства

• ведення бази даних по комунальних платежах

• усунення аварійних ситуацій, поломок, виходів з ладу встаткування

• підтримка чистоти й правил санітарії на об’єкті

• фінансово-бухгалтерське обслуговування, включаючи використання розроблених схем оптимізації оподатковування

• організація охоронних заходів і служб на об’єкті.

Головними функціями є технічна експлуатація й прибирання будинку, а також організація охорони. Власник може включити до списку обов’язків керуючої компанії й специфічних доручень: керування складами, садово-паркові роботи й так далі. Розширення обов’язків пояснюється тим, що каждый об’єкт, що компанія бере в керування, неповторне, тому й рішення керуючої компанії для нього є унікальним.

С. К.: – У стандартний перелік робіт з керування, як показує практика, входять:

• супровід і контроль якості будівництва об’єктів

• технічна експлуатація інженерних систем і приміщень будинку

• прибирання приміщень і прилягаючих територій, включаючи паркинг

• організація reception

• забезпечення охорони будинку

• організація харчування

• ведення бухгалтерії по експлуатації будинку

• керування відносинами з орендарями.

Крім традиційних послуг, таких як експлуатація й обслуговування будинків, деякої керуючої компанії пропонують послуги з пошуку орендарів, супроводу проектів, а також послуги з консалтингу й просування об’єктів на ринку, починаючи від маркетингових досліджень ринку й закінчуючи розробкою дизайну об’єкта в рамках оригінальної концепції, системи рекламних носіїв, планування всієї системи маркетингових комунікацій.

У різних будинках існують різні потреби в керуванні залежно від наявності й технічної складності встаткування ліфтів, кондиціонерів, систем автоматики, кількості і якісного складу орендарів, строків їхньої оренди й інших аспектів. У багатоповерховому торговому центрі, що має повний набір торговельного встаткування й заселеному десятками (а те й сотнями) орендарів, потреба в керуючій компанії очевидна.

С. В.: – Основним критерієм професіоналізму КК є вміння дотримуватися міжнародних стандартів у своїй діяльності, при цьому з огляду на особливості українського ринку. Пакет сервісних послуг, що надає КК, завжди індивідуальний, розробляється для кожного об’єкта окремо й залежить від класу офісного центра, його розміру, від рівня орендарів, завдань, поставлених власником.

Діяльність керуючої компанії спрямована на технічне керування (супровід, контроль якості будівництва, технічна експлуатація об’єкта, прибирання, організація харчування орендарів, охорони й т.д.) і економічне керування, що передбачає ведення бухгалтерії по експлуатації об’єкта, регулювання відносин з орендарями, консалтинг та ін.

Т. Е.: – Лояльність, висока заповнюваність і низький рівень ротації орендарів забезпечуються додатковими сервісами й послугами, які відповідають потребам конкретного орендаря або групи орендарів. Так, для IT-Компаній додатковою послугою, що може надовго «прив’язати» їх до будинку, може стати:

• наявність доступу до декількох операторів зв’язку

• посилена системи вентиляції серверних приміщень

• мережі, що забезпечують високу швидкість трафика

• резервне харчування будинку та ін.

На жаль, через нерозвиненість нашого ринку керування офісними будинками далеко не у всіх столичних офісних центрах виявляються послуги, які на розвинених ринках уже давно сприймаються як належне: багатотиражне копіювання, кафе-ресторан, продаж канцелярських і супутніх товарів, ін. До речі, керування прибиранням приміщень, переплануванням і ремонтними роботами відповідно до потреб орендаря також повинні забезпечуватися КК.

В. С.: – Основні види послуг КК – це:

• зміст служби експлуатації

• охорона

• оплата комунальних послуг (електрика, опалення, кондиціювання повітря, водопостачання)

• щоденне прибирання приміщень

• обслуговування пожежної й охоронної сигнализаций

• прибирання снігу й льоду в зимовий період часу

• обслуговування котельні й ТП

• вогнегасники в приміщеннях загального користування

• забезпечення вивісок з переліком орендарів

• вивіз сміття

• відшкодування витрат орендодавцеві на страхування приміщення.

Доцільно також централізовано надавати додаткові послуги за окрему плату (наприклад, один раз наприкінці місяця, залежно від ступеня використання), а саме:

• послуги з організації семінарів і конференцій (використання конференц-залу або кімнати для переговорів і проведення зустрічей (від $1,75/ чел. у годину)

• організація відео- і прес-конференцій

• оренда презентаційного встаткування.

В. П.: – Керуючої компанії будуть мати західний стандарт із невеликими змінами, обумовленими специфікою українського ринку.

Набір послуг диктується ринком, основні параметри будуть такими:

• просування проекту: реклама, PR

• здійснення постійного контакту з орендарями

• збір орендних платежів

• керування експлуатацією

• юридичний супровід

• бухгалтерський супровід

• технічний супровід

• безпека об’єкта

• підвищення ринкової вартості об’єкта

• регулярна й доступна звітність.

А. Я.: – Керування комерційною нерухомістю в класичному розумінні – це витяг максимального прибутку із квадратного метра за допомогою фінансового менеджменту, що представляє собою формування й керування фінансовими потоками.

Насамперед, головним завданням КК є економія засобів власника будинку за рахунок оптимальної потокової експлуатації. Термін facility management поки не одержав адекватного перекладу на російську мову. У самому загальному змісті – це повне керування нерухомістю. Роль управляючої компании заключается не тільки в утриманні и эксплуатації будівлі, але також і в здійсненні управлінських функций, таких як ведення договорів аренди, організація пошуку нових орендаторів, збір платежів, страхування та управління ризиком, відсвіжування розвитку ринку нерухомості тощо.
Слід також зазначити й іншу частину функцій керуючої компанії – участь у стратегічнім плануванні експлуатації об’єкта. Будинок у процесі свого існування може міняти функціональність, інфраструктуру, перебудовуватися. Ухвалення правильного рішення в напрямку facility management підготовляє власника до майбутнього розвитку подій.

- Яку організаційну структуру офісної КК ви вважаєте оптимальної?

Т. Е.: – Найбільш оптимальною організаційною структурою для КК є матрична – саме вона пристосована для забезпечення оперативного реагування на нестандартні ситуації й постійного підвищення професіоналізму працівників і обслуговуючого персоналу. Також матрична структура керування забезпечує найбільш оптимальну структуру операційних витрат.
С. В.: – Триєдиним завданням професійного керування є:

• керування технічною експлуатацією об’єкта нерухомості

• комерційне керування об’єктом

• керування маркетингом.

Виходячи із цього, оптимальною структурою КК, яку пропонує “Українська Торговельна Гільдія”, є:

• керуючий директор

• відділ оренди

• директор по персоналу

• юридичний відділ

• відділ по інформаційних технологіях

• відділ будівництва й архітектури

• відділ по технічнім забезпеченню будинку.

А. Я.: – З мого погляду , в оптимальній ОС сучасної КК повинні бути присутнім наступні ключові підрозділи:

• адміністративний офіс – менеджмент, розвиток компанії

• центральна диспетчерська служба – цілодобове приймання й обробка екстрених замовлень, усунення аварійних ситуацій

• обслуговування інженерних систем і комунікацій – експлуатація інженерних систем і комунікацій будинків

• інфраструктурне обслуговування – постачання, організація служби приймання, телефонний комутатор ( call-центр), поштова/кур’єрська служба, адміністрування внутрішнього складу, повний спектр зовнішніх складських послуг, центральний архів, знищення конфіденційних документів, перепланування й косметичне ремонт, озеленення, фітодизайн і догляд за прилягаючими територіями, організація переїздів, вивіз снігу, експлуатація покрівлі, екологічний і санітарний контроль, збирання й вивіз сміття і т.д.

• комерційне керування й консалтинг – керування фінансово-господарчою діяльністю.

- Який столичний або регіональний офісний центр управляється, на ваш погляд, найкраще ? Які КК ви б назвали прикладом для наслідування?
Т. Е.: – Дійсна якість послуг керування офісним центром можна оцінити лише після того, як “поживеш” у будинку якийсь час. Більше того, щоб указати на недоліки в керуванні, потрібно знати, “що таке добре”. Наприклад, у правильно керованім офісному будинку збирання закінчується до 9.00, а у випадку виникнення необхідності орендарі можуть викликати прибиральницю в будь-який час протягом дня.

У якості конкретного прикладу гарного керування офісним будинком я б назвала київський Horison Tower.

А. Я.: – Серед міжнародних лідерів ринку керування нерухомістю хочеться відзначити такі компанії, як Hines, Enka, M+W Zander, Sawatzky (Москва), Dussmann Gruppe.

С. В.: – Репутація компаній, що знімають площі в бізнес- центрі, формує репутацію й самого центру. У контексті сказаного вище прагну виділити з ряду офісних центрів бізнес- центр “Артем” класу В+, у якім розташувалися наступні організації: посольство США, посольство Великобританії, Yamanouchi, Raiffeisen Investment, Aventis, “Адидас”, Роберт Бош, Renault Export, Mary Kay.

У цьому бізнес- центрі керуванням займається служба професійного керування будинком – Property Management. На сьогоднішній день бізнес- центр “Артем” можна назвати одним із кращих з погляду організації безпеки.
- Як визначити розмір винагороди КК за її послуги?

Т. Е.: – Ключовим критерієм оцінки роботи КК є рівень заповнюваності офісного центру. Розмір винагороди КК залежить від величини грошового потоку, отриманого власником будинку від оренди, суми недоотриманих засобів за рахунок простаивания приміщень, а також коефіцієнта ротації орендарів, який прямо залежить від ступеня їх задоволеності якістю послуг.

Ще одним параметром якості роботи КК можна вважати більш високі, чому середні, характерні для району розташування офісного будинку, орендні ставки.

С. С.: – Існує два варіанти оплати послуг з керування. Перший варіант – за керування платить орендар, і звичайно це входить в операційні витрати, що включають також комунальні платежі. У середньому сьогодні вони становлять від 5 до 10 доларів США за м2. Другий варіант – платить власник будинку. Це становить 12-15% від орендного й іншого профільного щомісячного збору. Тим часом вартість послуг з керування дуже індивідуальна й завжди залежить від конкретного об’єкта й завдань власника: від метражу (чим більше, тем дешевше), кількості й складності встаткування, рівня орендарів і орендної ставки, загального обсягу й характеру послуг, виконуваних керуючої компанією.

С. К.: – КК звичайно використовують одну із двох систем договірних відносин. Перша властива великим багатофункціональним компаніям з максимальною кількістю служб. Вони містять договір безпосередньо із власником офісного центру, який оплачує всі експлуатаційні витрати. Він, у свою чергу, містить договори з орендарями й одержує з них усі належні платежі. Другий варіант – система тристоронніх відносин, коли КК одночасно містить договори й із власником (на керування), і з орендарем (на обслуговування). У цьому випадку орендар перераховує орендну плату власникові ТЦ, а комунальні й експлуатаційні платежі – на рахунок КК. Ці засоби дозволяють містити персонал і наймати підрядників. КК також заробляє за рахунок додаткових епізодичних і сезонних послуг, надаваних орендарям.
Ставка експлуатаційних витрат полягає безпосередньо із самих витрат на експлуатацію будинку + комунальні послуги (розраховуються за фактом споживання) + винагорода керуючої компанії. Її величина звичайно диференціюється залежно від площі, класності, від імені керуючої компанії й від розміру її винагороди. Винагорода КК за виконання її обов’язків – приблизно 10-15% від ставки на експлуатаційні витрати.

В. П.: – При визначенні вартості договори враховуються багато параметрів, і в кожному випадку виробляється варіант, прийнятний для власника. Розмір винагороди розраховується виходячи із ціни за метр квадратний офісного приміщення, а також залежно від надаваного кількості послуг і обмовляється з кожним власником. Вартість керування визначається фактичним станом об’єкта й може бути надана тільки після огляду об’єкта нашими співробітниками.

С. В.: – У першу чергу розмір винагороди керуючої компанії залежить від валового доходу від оренди. Відповідно, ця величина залежить від величини орендної ставки, від загального метражу офісного центру й класу будинку, від кількості й складності технічного встаткування офісного центру, від кількості й рівня орендарів та ін. Також розмір винагороди залежимо від завдань, які ставить власник перед керуючою компанією, і обсягу послуг, надаваних КК.

В. С.: – В угоді між девелопером і керуючою компанією повинні бути чітко визначені обов’язки й відповідальність кожної зі сторін. Договір про керування може надавати право підпису договорів оренди й інших документів, передбачати відповідальність за покриття певних витрат, право на здійснення рекламної діяльності й ведення банківських угод і угод про довірче керування. Крім того, у договорі обмовляються правила ведення рахунків, питання страхування, відшкодування збитків, кадрові питання й винагорода за керування. Останнє найчастіше обчислюється як відсоток від валового доходу, що щомісяця надходить по договорах оренди (як новим, так і відновленим). Розмір винагороди коливається від 1 до 6% валового доходу від оренди.
А. Я.: – Вартість оренди містить у собі орендну ставку (rental fee) і так званий ОПЕКС (operation expenses). Тобто , коли компанія- орендар цікавиться фінальною цифрою оренди, то оголошується орендна ставка + ОПЕКС. В орендну ставку входить право користування площами й перебування на них відповідно до досягнутих домовленостей. Оперативні витрати – друга складова, у яку, як правило, включені витрати орендаря, пов’язані зі змістом усього того, що ставиться до функціональних елементів будинку. Це технічна експлуатація й інфраструктурний менеджмент (збирання, забезпечення безпеки, служба приймання, їдальня, ландшафтний дизайн, централізована служба закупівель, озеленення, інформаційна служба і т.д. ). Крім цього в ОПЕКС входять витрати на страхування, податок на майно, оренду земельної ділянки й комунальні послуги (іноді включаються в ОПЕКС, іноді пропонується оплата по факту). Вартість послуг КК повинна також бути додана в ОПЕКС. Розмір винагороди КК залежить, насамперед , від накладних витрат на організацію послуг. Це сама витратна частина вартості становить приблизно 2/3 вартості послуг КК. 1/3 іде на прибуток КК. Раціональна ціна на послуги КК лежить між розміром ОПЕКС із боку власника й обсягом накладних витрат на організацію сервісу з боку КК.

Прибутковість бізнесу КК прямо залежить від кількості “квадратів”, які перебувають у керуванні. Чим більшим портфелем активів управляє фірма, тем нижче витрати.

Розрахунки показують, що великої керуючої компанії може бути цікаво будь-яке приміщення площею більш тисячі м2, тому що в неї є можливість використовувати експлуатуючі служби не тільки для цього об’єкта. Якщо ж об’єкт є єдиним у портфелі, те, з мого погляду , цікаво управляти будинком площею не менш чому 20 тисяч м2.
Поки цей вид діяльності має відносно невисоку прибутковість. За різними оцінками, провідні керуючі компанії задовольняють винагородою в розмірі 15-25% від річного доходу, який приносить об’єкт нерухомості. Багато чого залежить від тривалості контракту, а також від класу будинку. Сьогодні терміни дії контрактів на керування коливаються від 3 до 5 років. Під час ідписання договору строком на 5 років дохід керуючої компанії становить орієнтовно 10-13% від вартості контракту. Крім того, професійне керування, з погляду прибутковості бізнесу, виправдане в будинках класу А и В. Орендарі будинків більш низької якості розраховують на низьку ставку оренди й, відповідно, на мінімум включених у пакет послуг. Тому робота керуючих компаній у цьому сегменті ринку представляється малорентабельним заняттям, а для професійних західних компаній воно й зовсім позбавлене привабливості.

Які переваги дає КК співробітництво із професійної клінінгової компанією? Від яких факторів залежить вартість послуг такої структури?

Тетяна Скрипник, керівник клінінга компанії “Чисте Світло”:

- Співробітництво із клінінгової компанією забезпечує економію засобів і часу замовника й, одночасно, виграшно в якості збирання. Компанія “Чисте Світло” була засновано в березні 1994 року як фірма по збиранню й технічному обслуговуванню будинків (Facility service). В 1998 році в результаті успішного розвитку ми об’єднали групу компаній, що працюють у Росії, Україні й Білорусі під єдиним торговельним знаком “Чисте Світло”. На сьогоднішній день у нас близько 5000 співробітників. Компанія має офіси в Києві, Дніпропетровську, Донецьку, Львову, Харкову, Одесі, Запоріжжі, Вінниці, Кременчукові, а також у Москві, Санкт-Петербургові, Мінську. Ми надаємо послуги в області інфраструктурного сервісу, комерційного керування й технічного обслуговування нерухомості.
Послуги по комплексному збиранню внутрішніх приміщень і зовнішніх територій містять у собі підтримуючу, основну й генеральні види збирань. Крім того, наша компанія здійснює ряд інших робіт, пов’язаних з обслуговуванням і підтримкою інфраструктури будинку, а саме: мийку вікон, фасаду, догляд за каменем, вивіз сміття й снігу, поставку видаткових матеріалів для туалетних кімнат, розробку, впровадження й підтримка систем грязезащиты, дезінсекцію, дератизацію, благоустрій території, озеленення.

“Чисте Світло” має свою відпрацьовану методику технічної експлуатації будинків, яка дозволяє суттєво знизити природнє їхнє зношування. Вона базується на безумовному пріоритеті профілактичних робіт усіх систем життєзабезпечення будинку: електричних, сантехнічних, систем опалення, вентиляції й кондиціювання, автоматики, пожежно-охоронної сигналізації, а також раціональнім використанні всіх видів ресурсів. В основі організації нашої системи сервісу лежить прагнення надати замовникові комплекс різних послуг найвищої якості й тим самим дозволити йому найбільше раціонально й вигідно об’єднати їх.

У вартість послуг по комплекснім обслуговуванню входить: зарплата персоналу, включаючи податки й соціальні виплати; амортизаційні відрахування на техніку й реманент; мийні засоби й видаткові матеріали; ремонт устаткування й вартість запчастин; адміністративно-господарські витрати; податки, а також прибуток компанії.

При розрахунках вартості послуг одночасно враховуються додаткові побажання клієнта. Наприклад, замовник може встановити віковий поріг для персоналу, певну марку встаткування для збирання або видаткових матеріалів для туалетних кімнат. Відповідно ціна на послуги буде вище в порівнянні з офісним центром класу нижче. При цьому якість послуг залишиться незмінним.
Ірина Кладько, маркетолог ТОВ “ШаденАден,жаден,ладен,шатен Груп”:

- Перш ніж залучити до роботи в офісному центрі професійну клінінгову компанію, замовник може перевірити, наскільки якість її роботи відповідає вартості послуг і оперативності їх виконання, адже солідні клінінгові компанії часто проводять демонстраційні роботи. Працюючи із клінінгової компанією, клієнт позбувається від турбот, пов’язаних з покупкою дорогої збиральної техніки й хімічних засобів, навчанням персоналу роботі із професійним збиральним реманентом і технікою, адже найчастіше це вимагає часу й залучення фахівців, а клінінгова компанія бере на себе розв’язок усіх цих питань, склавши й погодивши із замовником графік і схему виконання робіт.

Клінінгова компанія здатна надати орендарям і адміністрації офісного центру дуже широкий спектр клінінгових послуг:

• щоденний режим: працівники компанії наводять чистоту на об’єктах усередині й зовні приміщення за допомогою сухої (dry mop-system) і вологого збирання (wet mop-system) до моменту функціонування об’єкта в повному обсязі. Це може бути як рано ранком (торгові центри), так і пізно ввечері ( бізнес-центри)

• підтримуючий цикл: видалення випадкових забруднень, які можуть виникнути під час повноцінної роботи об’єкта, що обслуговується. Для зручності відвідувачів бізнес- центрів з метою їх безперебійної роботи й чіткого, швидкого реагування співробітників компанії на, що з’являється бруд усередині центру, ми погоджуємо місцезнаходження співробітників і збирального реманенту в денний час. Також може проводитися локальне збирання місць, які не призначені для загального використання (пожежні сходи, технічні приміщення і т.д. )
• генеральне збирання: співробітники клінінгової компанії (мобільна бригада) виконують ретельне збирання різних покриттів за допомогою поломоечных машин, натирачів підлоги, апаратів високого тиску, проводяться роботи з ретельного чищення туалетних кімнат, зон рясного потоку відвідувачів. Слід зазначити, що особлива увага приділяється ескалаторам, протиранню пили на елементах інтер’єру, які недоступні в ході проведення денних робіт, ретельній мийці важкодоступних місць, у яких накопичується непомітний пил

• разова робота: генеральне збирання й безліч інших спеціалізованих робіт (спектр цих робіт досить широкий).

Кожний наш клієнт може підібрати для себе зручний вид і графік збирання.

Основними параметрами, що визначають вартість послуг клінінгової компанії, що працює в офісному центрі, є:

• спектр надаваних послуг

• кількість сервісних працівників, необхідних для виконання збиральних робіт

• площа офісного центру (обсяг виконуваних робіт)

• кількість техніки й реманенту, необхідних для збирання

• хімічні засоби, використовувані в процесі робіт.

Варто відзначити, що для кожного клієнта компанія “ШаденАден,жаден,ладен,шатен Груп” розробляє індивідуальну комерційну пропозицію, що враховує всі побажання й вимоги замовника, тому можна говорити про індивідуальність кожного замовлення.

Клас офісного центру накладає певні зобов’язання: адже якщо у звичайнім офіснім приміщенні досить проводити щоденн чистоту, що підтримує, збирання, то для бізнес -центру класу А необхідно щодня виконувати генеральне збирання, яке вимагає кваліфікованих сервісних працівників, відмінного зовнішнього вигляду, професійної техніки й хімічних засобів.

Джерело: “Комерційна нерухомість”