Потребность в эксплуатации, «Коммерческая недвижимость» №2, март 2008

Качественное управление недвижимостью становится все более востребованной услугой
Хотя столичный рынок офисных помещений ввиду слабого развития инфраструктуры такой недвижимости до сих пор «принадлежит» арендодателям, запросы потребителей их услуг с каждым годом возрастают. Компании, которые готовы снимать недвижимость высокого класса, желают получить не просто отремонтированные помещения в престижном районе города, а весь комплекс сервиса, который мог бы гарантировать, что их работу в офисном центре не будут прерывать всякого рода неприятные «сюрпризы». Ведь никому не доставит удовольствия исчезновение отопления в зимний период, падение напряжения в электросети или такой «экстрим», как проблемы с канализацией, из-за которых в умывальники и унитазы попадают стоки. Именно поэтому в последние годы ощутимо возрос спрос на предложения профессиональных управляющих компаний, работающих по западной технологии эксплуатации зданий, чья стратегия заключается в предупреждении и недопущении возникновения аварийных ситуаций.
КОНЦЕПЦИЯ РЕШАЕТ ВСЕ!
Спрос на качественные и технологичные услуги по эксплуатации зданий в последнее время становится все острее. Собственники и девелоперы объектов офисной недвижимости хотят покупать такие услуги, но не всегда ясно себе представляют многие тонкости этого дела. В то же время крайне мало управляющих компаний (УК), работающих сегодня на рынке коммерческой недвижимости, способны профессионально и в полной мере оказывать услуги по эксплуатации зданий. Поэтому игрокам рынка зачастую необходима информация об этих услугах, озвученная опытными специалистами, поскольку все аспекты эксплуатации можно постичь только на практике.
Хотя за услугами УК у нас часто обращаются только после того, как объект построен и сдан в эксплуатацию, с точки зрения специалистов в вопросах эксплуатации зданий это не совсем правильно. Ведь еще на первоначальном этапе реализации проекта в сфере коммерческой недвижимости становится необходимостью разработка концепции эксплуатации здания.
Андрей ЯРМОЛЕНКО, управляющий объектами ООО «M+W Zander Фасилити менеджмент УКР»:
– Оценка здания специалистами УК в оптимальном варианте должна проводиться после возведения корпуса здания, так называемой «коробки». Начиная с этого этапа, служба главного инженера УК разрабатывает проект монтажа всех технических систем здания. Исходя из конструкции корпуса здания, его особенностей, использованных при строительстве материалов и предназначений помещений, разрабатываются такие проекты монтажа систем, какие позволят в будущем облегчить их обслуживание и максимально выгодно вложить средства в их приобретение.
Денис КИШ, директор клининговой компании Shaden Group:
– Конечно же, грамотно разработанная концепция освободит в дальнейшем управляющую компанию от большей части работ по содержанию здания. Для примера: такая банальная вещь, как послестроительная уборка, поддержание чистоты объекта после сдачи в эксплуатацию, если изначально не учесть затраты на клининговую компанию (условия работы, оплаты, штат персонала, необходимая техника, химия), которая выполнит эти работы в оговоренный срок, то при сдаче объекта в эксплуатацию управляющая компания вынуждена будет заниматься либо организацией своей службы уборки, либо в спешном порядке искать клининговую компанию, которая располагает достаточной материально-технической базой для полноценного обслуживания объекта.
Алексей ПИЛЮГИН, главный инженер проекта «Миракс-Плаза. Киев» корпорации Mirax Group:
– Концепция формируется и прорабатывается с начала проектирования, т. е. техническое задание и задание на проектирование формируется во взаимодействии со службой эксплуатации. Дальнейшая работа – рассмотрение и возможная корректировка стадии «проект» и постоянное курирование разработки рабочей документации и строительства в соответствии с прорабатываемой концепцией эксплуатации.
Своевременное привлечение к реализации проекта в сфере коммерческой недвижимости профессиональной УК и подготовка качественной концепции часто позволяют впоследствии сэкономить время, необходимое для выхода проекта на заложенные в бизнес-планах показатели.
Андрей ЯРМОЛЕНКО:
– В случае участия в проекте УК со стадии строительства времени на организацию работы по содержанию здания потребуется значительно меньше. Специалисты УК будут уже до ввода объекта в эксплуатацию знать объект и все его особенности, изучат все оборудование и то, где и как оно установлено, узнают все о его поставщиках. Такой подход позволяет производить обслуживание в максимально незаметном для заказчика режиме и сводит возможность прерывания бизнес-процессов заказчика по вине УК к минимуму.
В корпорации Mirax Group добавляют, что наличие проработанной концепции на ранней стадии реализации проекта дает возможность подготовить оптимальные пути организации работ по содержанию здания. Таким образом, создается возможность минимизации затрат.
Работой по подготовке концепции занимаются специалисты УК, которую привлекают для участия в проекте. «M+W Zander Фасилити менеджмент УКР» отмечает, что каждая полноценная УК имеет в своей структуре службу главного инженера и службу эксплуатации. Именно сотрудники этих отделов и разрабатывают концепцию эксплуатации здания. Для создания такого проекта необходима, прежде всего, исполнительная документация на здание, бюджет и пожелания заказчика. Участвуют в разработке также специалисты тех направлений, оборудование которых будет использоваться в проекте. Как правило, это специалисты по системам вентиляции, кондиционирования и отопления, сантехнике, по тепловому оборудованию, по системам электроснабжения и бесперебойного питания. В отдельных случаях, при установке систем управления зданием, используются специалисты по интеллектуальным системам.
При этом «M+W Zander Фасилити менеджмент УКР» считает, что у сторонней компании заказывать подготовку такой концепции – нецелесообразно. Если УК уже привлечена на стадии строительства, она разработает такой проект самостоятельно. Исключения составляют случаи, когда УК не располагает штатными специалистами определенной специализации. В таком случае используется субподрядный контракт, и для заказчика поставщиком услуги в любом случае будет УК. Это позволяет сохранить целостность подряда и избежать большого количества поставщиков, что, соответствен но, экономит время заказчика.
Такого же мнения придерживаются и специалисты корпорации Mirax Group.
Алексей ПИЛЮГИН:
– В нашей компании существует своя служба эксплуатации. Концепцию объектов разрабатывают специалисты данной службы. Состав необходимых данных и вид привлекаемых специалистов зависит от вида и сложности объекта. Для подготовки таких документов в корпорации Mirax Group сторонние структуры, как правило, не привлекаются.
Профессионально разработанная и мастерски реализованная концепция эксплуатации здания способна ощутимым образом повлиять на повышение доходности здания. Ведь эффективное управление и качественное обслуживание повышает привлекательность объекта для арендаторов и способствует снижению расходов на эксплуатацию.
Денис КИШ:
– Концепция имеет как количественные, так и качественные показатели. Здесь важны не только этажность, пропорции между различными зонами, количество парковочных мест, но и функциональный состав арендаторов, их сфера бизнеса и требования к качеству помещений. Пространство должно быть удобным и комфортным для всех участников и создавать приятную атмосферу, где все спланировано до мелочей: зоны отдыха, обслуживание проекта, качество уборки помещений, ведь чистота и комфорт давно превратились в неотъемлемую часть функционирования проекта.
Андрей ЯРМОЛЕНКО:
– Наличие на объекте профессиональной УК уже есть основанием для повышения стоимости аренды. Это мировой стандарт. На практике, профессионально разработанный и реализованный проект здания требует значительно меньших затрат на обслуживание. Это является прямым повышением доходности. Если речь идет о проекте здания класса А и бюджет позволяет использовать СУЗ, доходность такого здания будет еще выше, благодаря, скажем, контролю над потребителями электроэнергии и газа посредством интеллектуальной системы. Арендаторы, которые принимают решение снять помещение в таком здании, получают стабильно работающие системы обеспечения, что является еще одной гарантией стабильности их бизнеса.
По опыту управленцев корпорации Mirax Group, наличие грамотной концепции снижает затратность, повышает доходность, делает более эффективным обслуживание, увеличивает привлекательность и понижает стоимость объекта.
ГАРАНТИИ ОТСУТСТВИЯ ПРОБЛЕМ
Основой профессиональной эксплуатации на любом объекте недвижимости является ежедневное комплексное обслуживание всей инженерной инфраструктуры. Проблема заключается в том, что бюджет эксплуатации всегда лимитирован и часто – ниже необходимого. В связи с этим специалисты эксплуатационной службы – собственной или привлеченной на аутсорсинге – при планировании своей деятельности должны уметь правильно расставлять приоритеты в обслуживании инженерных сетей и систем объекта недвижимости.
Что же может гарантировать безупречное техническое состояние здания? Какой комплекс профилактических работ следует закладывать в концепцию, чтобы минимизировать риск появления проблем, связанных с эксплуатацией здания, а также затрат на их устранение? Вот что думают по этому поводу эксперты.
Андрей ЯРМОЛЕНКО:
– Техническое состояние здания определяется подходами к разработке концепции, проекта здания, качеством выполнения монтажно-строительных работ, качеством сдачи здания и его систем в эксплуатацию, качеством последующего обслуживания. Перечень планово-предупредительных работ определяется требованиями производителей, разработанными ими регламентами и опытом УК. Для снижения затрат на устранение проблем, связанных с авариями технологического оборудования, необходимо четко и вовремя выполнять регламентные осмотры и обслуживание оборудования.
Алексей ПИЛЮГИН:
– Гарантией безупречного технического состояния здания может быть регулярный и своевременный контроль состояния конструкций и систем с принятием оперативных мер по поддержанию их в надлежащем состоянии. Кроме того, очень важно для этого проводить профилактическую замену компонентов, имеющих установленный срок службы.
Техническая эксплуатация зданий включает в себя обслуживание:
• внешних и внутренних систем электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения
• систем вентиляции и кондиционирования воздуха и объектов инженерного обеспечения
• систем химводоподготовки
• внутренних систем газоснабжения
• систем наружного освещения
• систем инженерной защиты объектов и территории
• слаботочных устройств и систем структурированных кабельных линий
• систем пожарной, охранной и охранно-пожарной сигнализации, систем автоматического пожаротушения
• систем учета, расходования и контроля качества электрической и тепловой энергии
• систем автоматического регулирования и управления
• объектов газового хозяйства
• техническое обслуживание лифтов и пр.
Кроме того, в перечень регламентных работ по техническому обслуживанию зданий входят:
• контроль и регулирование систем отопления
• контроль и регулирование систем горячего водоснабжения
• контроль работы и техническое обслуживание насосов
• контроль работы и регулирование отопительной аппаратуры
• контроль и проверка работы теплорегуляторов
• техническое обслуживание санитарно-технических устройств (туалетов: устранение засоров, течей в запорной арматуре пр.)
• чистка фильтров
• предсезонная опрессовка всех трубопроводов
• проверка состояния теплоизоляции трубопроводов и ее восстановление
• техническое обслуживание крыши: очистка от снега, наледи и сосулек
• мелкий ремонт дверей, окон, замков, мебели, помещений: подгонка дверей к коробке, укрепление дверных петель, регулировка запорной арматуры окон, смазка механизмов замков
• косметический ремонт пола, потолка, кровли площадью не более 2 м? (без стоимости материалов)
• мелкий ремонт (сварочные работы) металлоконструкций, поддерживающих технологическое оборудование.
Денис КИШ:
– В хорошо отлаженную работу по эксплуатации зданий коммерческой недвижимости входят клининг, уборка и благоустройство прилегающей территории, обеспечение дезинфекции и дератизации подвальных и общественных помещений, обслуживание паркинга и пр.
Клининговая компания обеспечивает бесперебойное функционирование объекта в рабочее время, поддержание чистоты в круглосуточном режиме, включая выходные и праздничные дни. Оперативное реагирование на внештатные ситуации: последствия затоплений, пожаров, природных катаклизмов.
– Какую команду специалистов нужно подобрать, чтобы гарантировать бесперебойное функционирование объекта?
Андрей ЯРМОЛЕНКО:
– Состав закрепленной за объектом команды сотрудников УК зависит от типов оборудования, которое используется на объекте, и спектра оказываемых услуг.
Стандартный набор специалистов выглядит так:
• управляющий объектом (менеджер, ответственный за выполнение договорных отношений с заказчиком)
• руководитель службы эксплуатации объекта (специалист, осуществляющий техническое руководство, и контролирующий выполнение ППР)
• техник по холодильному оборудованию
• техник по вентиляционному оборудованию
• техник по электрическим сетям
• техник по слаботочным сетям
• разнорабочие/рабочие по офису
• служба уборки
• диспетчерская служба.
Штат технических специалистов, а также стоимость эксплуатации и график выполнения работ по обслуживанию здания разрабатывается при подготовке коммерческого предложения от УК заказчику и является основой концепции эксплуатации здания.
Стоимость обслуживания здания, как отмечают специалисты «M+W Zander Фасилити менеджмент УКР», состоит из прямых затрат УК (человеко-часы, стоимость услуг субподрядных организаций, стоимость материалов, страхование рисков) и вознаграждения за услуги (прибыль УК). Величина вознаграждения УК зависит от сложности и условий работ, спектра оказываемых услуг, истории договорных отношений с заказчиком.
Андрей ЯРМОЛЕНКО:
– При условии подписания договора на управление зданием оплата, как правило, осуществляется на ежемесячном основании единоразовым платежом. Дополнительные работы оплачиваются по факту принятия услуги заказчиком.
Своевременное привлечение профессиональной УК к разработке концепции эксплуатации экономит время и средства, обеспечивает максимальное обеспечение непрерывности бизнес-процессов заказчика.
Денис КИШ:
– Бесперебойное функционирование объекта обеспечивают:
• обслуживание и текущий ремонт инженерных систем энерго- и электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования, слаботочных систем
• обеспечение бесперебойной работы лифтового оборудования
• монтаж, настройка и обслуживание систем охранно-пожарной сигнализации
• поддержка программного обеспечения, обслуживание компьютерной и оргтехники
• обеспечение работоспособности существующих и монтаж новых сетей связи; клининг
• уборка и благоустройство прилегающей территории
• обеспечение дезинфекции и дератизации подвальных и общественных помещений
• организация круглосуточного пропускного режима и контроля доступа в здание и помещения; обслуживание паркинга, услуги ресепшн и пр.

Источник: «Коммерческая недвижимость»