Якісне керування нерухомістю стає усе більше затребуваною послугою.
Хоча столичний ринок офісних приміщень через слабкий розвиток інфраструктури такої нерухомості дотепер «належить» орендодавцям, запити споживачів їхніх послуг з кожним роком зростають. Компанії, які готові знімати нерухомість високого класу, бажають одержати не просто відремонтовані приміщення в престижному районі міста, а весь комплекс сервісу, що міг би гарантувати, що їхню роботу в офісному центрі не будуть переривати всякого роду неприємні «сюрпризи». Адже нікому не доставить задоволення зникнення опалення в зимовий період, спадання напруги в електромережі або такий «екстрим», як проблеми з каналізацією, через які в умивальники й унітази попадають стоки. Саме тому в останні роки відчутно зріс попит на пропозиції професійних керуючих компаній, що працюють за західною технологією експлуатації будинків, чия стратегія полягає в попередженні й недопущенні виникнення аварійних ситуацій.
КОНЦЕПЦІЯ ВИРІШУЄ ВСЕ!
Попит на якісні й технологічні послуги з експлуатації будинків останнім часом стає усе гостріше. Власники й девелопери об’єктів офісної нерухомості хочуть купувати такі послуги, але не завжди ясно собі представляють багато тонкощів цієї справи. У той же час украй мало керуючих компаній (КК), що працюють сьогодні на ринку комерційної нерухомості, здатні професійно й повною мірою робити послуги з експлуатації будинків. Тому гравцям ринку найчастіше необхідна інформація про ці послуги, озвучена досвідченими фахівцями, оскільки всі аспекти експлуатації можна осягти тільки на практиці.
Хоча за послугами КК у нас часто звертаються тільки після того, як об’єкт побудований і зданий в експлуатацію, з погляду фахівців у питаннях експлуатації будинків це не зовсім правильно. Адже ще на первісному етапі реалізації проекту в сфері комерційної нерухомості стає необхідністю розробка концепції експлуатації будинку.
Андрій ЯРМОЛЕНКО, керуючий об’єктами ТОВ «M+W Zander Фасилити менеджмент УКР»:
– Оцінка будинку фахівцями КК в оптимальному варіанті повинна проводитися після зведення корпуса будинку, так званої «коробки». Починаючи із цього етапу, служба головного інженера КК розробляє проект монтажу всіх технічних систем будинку. Виходячи з конструкції корпуса будинку, його особливостей, використаних при будівництві матеріалів і призначень приміщень, розробляються такі проекти монтажу систем, які дозволять у майбутньому полегшити їхнє обслуговування й максимально вигідно вкласти засобу в їхнє придбання.
Денис КІШ, директор клінінгової компанії Shaden Group:
– Звичайно ж, грамотно розроблена концепція звільнить надалі керуючу компанію від більшої частини робіт зі змісту будинку. Для приклада: така банальна річ, як послестроительная прибирання, підтримка чистоти об’єкта після здачі в експлуатацію, якщо споконвічно не врахувати витрати на клінінгову компанію (умови роботи, оплати, штат персоналу, необхідна техніка, хімія), що виконає ці роботи в застережений строк, то при здачі об’єкта в експлуатацію керуюча компанія змушена буде займатися або організацією своєї служби прибирання, або спішно шукати клінінгову компанію, що має у своєму розпорядженні достатню матеріально-технічну базу для повноцінного обслуговування об’єкта.
Олексій ПИЛЮГІН, головний інженер проекту « Миракс-Плаза. Київ» корпорації Mirax Group:
– Концепція формується й проробляється з початку проектування, тобто технічне завдання й завдання на проектування формується у взаємодії зі службою експлуатації. Подальша робота – розгляд і можливе коректування стадії «проект» і постійне курирування розробки робочої документації й будівництва відповідно до пропрацьовуваної концепції експлуатації.
Своєчасне залучення до реалізації проекту в сфері комерційної нерухомості професійної КК і підготовка якісної концепції часто дозволяють згодом заощадити час, необхідне для виходу проекту на закладені в бізнес-планах показники.
Андрій ЯРМОЛЕНКО:
– У випадку участі в проекті КК зі стадії будівництва часу на організацію роботи зі змісту будинку буде потрібно значно менше. Фахівці КК будуть уже до уведення об’єкта в експлуатацію знати об’єкт і всі його особливості, вивчать все встаткування й те, де і як воно встановлено, довідаються все про його постачальників. Такий підхід дозволяє робити обслуговування в максимально непомітному для замовників режимі й зводить можливість переривання бізнес-процесів замовника з вини КК до мінімуму.
У корпорації Mirax Group додають, що наявність пророблених концепцій на ранній стадії реалізації проекту дає можливість підготувати оптимальні шляхи організації робіт зі змісту будинку. Таким чином, створюється можливість мінімізації витрат.
Роботою по підготовці концепції займаються фахівці КК, що залучають для участі в проекті. «M+W Zander Фасилити менеджмент УКР» відзначає, що кожна повноцінна КК має у своїй структурі службу головного інженера й службу експлуатації. Саме співробітники цих відділів і розробляють концепцію експлуатації будинку. Для створення такого проекту необхідна, насамперед, виконавча документація на будинок, бюджет і побажання замовника. Беруть участь у розробці також фахівці тих напрямків, устаткування яких буде використовуватися в проекті. Як правило, це фахівці із систем вентиляції, кондиціювання й опалення, сантехніці, по тепловому встаткуванню, по системах електропостачання й безперебійного харчування. В окремих випадках, при установці систем керування будинком, використовуються фахівці з інтелектуальних систем.
При цьому «M+W Zander Фасилити менеджмент УКР» уважає, що в сторонньої компанії замовляти підготовку такої концепції – недоцільно. Якщо КК уже притягнута на стадії будівництва, вона розробить такий проект самостійно. Виключення становлять випадки, коли КК не має у своєму розпорядженні штатних фахівців певної спеціалізації. У такому випадку використовується субпідрядний контракт, і для замовників постачальником послуги в кожному разі буде КК. Це дозволяє зберегти цілісність підряду й уникнути великої кількості постачальників, що заощаджує час замовника.
Такої ж думки дотримуються й фахівці корпорації Mirax Group.
Олексій ПИЛЮГІН:
– У нашій компанії існує свої служби експлуатації. Концепцію об’єктів розробляють фахівці даної служби. Склад необхідних даних і вид приваблюваних фахівців залежить від видів і складності об’єкта. Для підготовки таких документів у корпорації Mirax Group сторонні структури, як правило, не залучаються.
Професійно розроблена й майстерно реалізована концепція експлуатації будинку здатна відчутним образом вплинути на підвищення прибутковості будинку. Адже ефективне керування і якісне обслуговування підвищує привабливість об’єкта для орендарів і сприяє зниженню витрат на експлуатацію.
Денис КІШ:
– Концепція має як кількісні, так і якісні показники. Тут важливі не тільки поверховість, пропорції між різними зонами, кількість паркувальних місць, але й функціональний склад орендарів, їхня сфера бізнесу й вимоги до якості приміщень. Простір повинне бути зручним і комфортним для всіх учасників і створювати приємну атмосферу, де все сплановано до дріб’язків: зони відпочинку, обслуговування проекту, якість прибирання приміщень, адже чистота й комфорт давно перетворилися в невід’ємну частину функціонування проекту.
Андрій ЯРМОЛЕНКО:
– Наявність на об’єкті професійної КК уже є підставою для підвищення вартості оренди. Це світовий стандарт. На практиці, професійно розроблений і реалізований проект будинку вимагає значно менших витрат на обслуговування. Це є прямим підвищенням прибутковості. Якщо мова йде про проект будинку класу А и бюджет дозволяє використовувати СУЗ, прибутковість такого будинку буде ще вище, завдяки, скажемо, контролю над споживачами електроенергії й газу за допомогою інтелектуальної системи. Орендарі, які вирішують зняти приміщення в такому будинку, одержують стабільно працюючі системи забезпечення, що є ще однією гарантією стабільності їхнього бізнесу.
По досвіду керівників корпорації Mirax Group, наявність грамотної концепції знижує затратность, підвищує прибутковість, робить більше ефективним обслуговування, збільшує привабливість і знижує вартість об’єкта.
ГАРАНТІЇ ВІДСУТНОСТІ ПРОБЛЕМ
Основою професійної експлуатації на будь-якому об’єкті нерухомості є щоденне комплексне обслуговування всієї інженерної інфраструктури. Проблема полягає в тім, що бюджет експлуатації завжди лімітований і часто – нижче необхідного. У зв’язку із цим фахівці експлуатаційної служби – власної або притягнутої на аутсорсинге – при плануванні своєї діяльності повинні вміти правильно розставляти пріоритети в обслуговуванні інженерних мереж і систем об’єкта нерухомості.
Що ж може гарантувати бездоганний технічний стан будинку? Який комплекс профілактичних робіт варто закладати в концепцію, щоб мінімізувати ризик появи проблем, пов’язаних з експлуатацією будинку, а також витрат на їхнє усунення? От що думають із цього приводу експерти.
Андрій ЯРМОЛЕНКО:
– Технічний стан будинку визначається підходами до розробки концепції, проекту будинку, якістю виконання монтажно-будівельних робіт, якістю здачі будинку і його систем в експлуатацію, якістю наступного обслуговування. Перелік планово-попереджувальних робіт визначається вимогами виробників, розробленими ними регламентами й досвідом КК. Для зниження витрат на усунення проблем, пов’язаних з аваріями технологічного встаткування, необхідно чітко й вчасно виконувати регламентні огляди й обслуговування встаткування.
Олексій ПИЛЮГІН:
– Гарантією бездоганного технічного стану будинки може бути регулярний і своєчасний контроль стану конструкцій і систем із вживанням оперативних заходів по підтримці їх у належному стані. Крім того, дуже важливо для цього проводити профілактичну заміну компонентів, що мають установлений термін служби.
Технічна експлуатація будинків містить у собі обслуговування:
• зовнішніх і внутрішніх систем электро-, тепло-, водопостачання й водовідведення
• систем вентиляції й кондиціювання повітря й об’єктів інженерного забезпечення
• систем хімводопідготовки
• внутрішніх систем газопостачання
• систем зовнішнього висвітлення
• систем інженерного захисту об’єктів і території
• слабкострумових пристроїв і систем структурованих кабельних ліній
• систем пожежної, охоронної й охоронно-пожежної сигналізації, систем автоматичного пожежогасіння
• систем обліку, витрати й контролю якості електричної й теплової енергії
• систем автоматичного регулювання й керування
• об’єктів газового господарства
• технічне обслуговування ліфтів та ін.
Крім того, у перелік регламентних робіт з технічного обслуговування будинків входять:
• контроль і регулювання систем опалення
• контроль і регулювання систем гарячого водопостачання
• контроль роботи й технічне обслуговування насосів
• контроль роботи й регулювання опалювальної апаратури
• контроль і перевірка роботи теплорегуляторів
• технічне обслуговування санітарно-технічних пристроїв (туалетів: усунення засорів, теч у запірних арматурах ін.)
• чищення фільтрів
• передсезонне обпресування всіх трубопроводів
• перевірка стану теплоізоляції трубопроводів і її відновлення
• технічне обслуговування даху: очищення від снігу, полою і бурульок
• дрібний ремонт дверей, вікон, замків, меблів, приміщень: припасування дверей до коробки, зміцнення дверних петель, регулювання запірних арматур вікон, змащення механізмів замків
• косметичний ремонт підлоги, стелі, покрівлі площею не більше 2 м? (без вартості матеріалів)
• дрібний ремонт (зварювальні роботи) металоконструкцій, що підтримують технологічне встаткування.
Денис КИШ:
– У добре налагоджену роботу з експлуатації будинків комерційної нерухомості входять клінінг, прибирання й благоустрій прилягаючої території, забезпечення дезінфекції й дератизації підвальних і суспільних приміщень, обслуговування паркінгу та ін.
Клінінгова компанія забезпечує безперебійне функціонування об’єкта в робочий час, підтримку чистоти в цілодобовому режимі, включаючи вихідні й святкові дні. Оперативне реагування на позаштатні ситуації: наслідку затоплень, пожеж, природних катаклізмів.
– Яку команду фахівців потрібно підібрати, щоб гарантувати безперебійне функціонування об’єкта?
Андрій ЯРМОЛЕНКО:
– Склад закріпленої за об’єктом команди співробітників КК залежить від типів устаткування, що використовується на об’єкті, і спектра надаваних послуг.
Стандартний набір фахівців виглядає так:
• керуючий об’єктом (менеджер, відповідальний за виконання договірних відносин із замовником)
• керівник служби експлуатації об’єкта (фахівець, що здійснює технічне керівництво, і контролює виконання ППР)
• технік по холодильному встаткуванню
• технік по вентиляційному встаткуванню
• технік по електричних мережах
• технік по слабкострумових мережах
• різнороби/робітники по офісі
• служба прибирання
• диспетчерська служба.
Штат технічних фахівців, а також вартість експлуатації й графік виконання робіт з обслуговування будинку розробляється при підготовці комерційної пропозиції від КК замовникові і є основою концепції експлуатації будинку.
Вартість обслуговування будинку, як відзначають фахівці «M+W Zander Фасилити менеджмент УКР», складається із прямих витрат КК (людино-години, вартість послуг субпідрядних організацій, вартість матеріалів, страхування ризиків) і винагороди за послуги (прибуток КК). Величина винагороди КК залежить від складності й умов робіт, спектра надаваних послуг, історії договірних відносин із замовником.
Андрій ЯРМОЛЕНКО:
– За умови підписання договору на керування будинком оплата, як правило, здійснюється на щомісячній підставі одноразовим платежем. Додаткові роботи оплачуються по факті прийняття послуги замовником.
Своєчасне залучення професійної КК до розробки концепції експлуатації заощаджує час і засоби, забезпечує максимальне забезпечення безперервності бізнес-процесів замовника.
Денис КІШ:
– Безперебійне функціонування об’єкта забезпечують:
• обслуговування й поточний ремонт інженерних систем енерго- і електропостачання, опалення, водопостачання, каналізації, вентиляції, кондиціювання, слабкострумових систем
• забезпечення безперебійної роботи ліфтового встаткування
• монтаж, настроювання й обслуговування систем охоронно-пожежної сигналізації
• підтримка програмного забезпечення, обслуговування комп’ютерної й оргтехніки
• забезпечення працездатності існуючих і монтаж нових мереж зв’язку; клінінг
• прибирання й благоустрій прилягаючої території
• забезпечення дезінфекції й дератизації підвальних і суспільних приміщень
• організація цілодобового пропускного режиму й контролю доступу в будинок і приміщення; обслуговування паркінга, послуги ресепшн та ін.

Джерело: “Комерційна нерухомість”